Daň z prodeje nemovitosti 2026: časový test, osvobození
Příjem z prodeje nemovitosti se obvykle zdaňuje jako ostatní příjem (§ 10 zákona o daních z příjmů) — pokud nesplníte podmínky pro osvobození časovým testem. Pravidla jsou různá podle toho, zda je nemovitost v obchodním majetku, jak dlouho jste ji vlastnili, zda jste v ní bydleli a zda peníze využijete na další bydlení. Tento přehled rozebírá podmínky osvobození a způsob výpočtu daně pro rok 2026.
Osvobození časovým testem
Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně, pokud:
- Vlastnictví nemovitosti přesahuje 10 let (pro nemovitosti nabyté od 1.1.2021), nebo
- Vlastnictví přesahuje 5 let (pro nemovitosti nabyté před 1.1.2021)
Časový test se počítá od data nabytí do data prodeje (zápis vlastnictví do katastru nemovitostí). Mezitím držené smluvní stavy nejsou rozhodné.
Pro nemovitost v dědictví se počítá doba vlastnictví zůstavitele — pokud rodiče vlastnili dům 20 let a vy ho zdědíte a prodáte hned, splňujete časový test.
Osvobození vlastním bydlením
Speciální pravidlo pro vlastní bydlení: pokud jste nemovitost vlastnili a bydleli v ní minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozen nezávisle na délce vlastnictví.
Klíčové podmínky:
- Trvalé bydliště — průkazné zápisem v evidenci obyvatel, smlouvami s dodavateli energií apod.
- 2 roky souvisle — krátké přerušení (pobyt v zahraničí na 3 měsíce) se obvykle toleruje, dlouhé pronajímání nikoli
- Bezprostředně před prodejem — nelze využít historické bydlení před 10 lety
Pokud jste v nemovitosti bydleli méně než 2 roky, můžete použít alternativní pravidlo: prostředky z prodeje použijete do 1 roku na pořízení jiné nemovitosti pro vlastní bydlení. Pak je příjem také osvobozen.
Nemovitost v obchodním majetku
Pokud byla nemovitost zařazena do obchodního majetku OSVČ (typicky odepisované nebo pronajímané v rámci živnosti), pravidla jsou odlišná:
- Časový test 10 let (resp. 5 let pro starší nabytí) neplatí pro prodej z obchodního majetku
- Příjem se zdaňuje jako příjem z podnikání (§ 7) — vstupuje do daňového základu
- Lze odečíst zůstatkovou cenu a další náklady spojené s prodejem
- Pokud po prodeji vyřadíte z obchodního majetku do osobního a držíte ještě 2 roky, časový test může opět začít platit — pravidlo § 4 odst. 1 písm. b)
Toto pravidlo je komplikované a daňový poradce dokáže často najít optimalizaci (např. vyřazení z OM 2 roky před prodejem). Vyplatí se konzultovat dopředu.
Výpočet daně z neosvobozeného prodeje
Pokud nesplníte podmínky osvobození, daň se počítá podle § 10 (ostatní příjmy):
- Příjem = prodejní cena podle kupní smlouvy
- Odečitatelné výdaje:
- Kupní cena původního nabytí (případně cena znalce při dědictví/darování)
- Náklady na technické zhodnocení (rekonstrukce, přístavba, výměna oken)
- Provize realitní kanceláři
- Daň z nabytí nemovitosti (jen pro nemovitosti nabyté do 25.9.2020 — daň byla zrušena)
- Náklady na advokáta, znalecký posudek
- Základ daně = příjem − odečitatelné výdaje
- Sazba 15 %, případně 23 % nad limit (pro rok 2026 zhruba 1,7 mil. Kč ročního základu daně celkem ze všech příjmů)
Příklad: koupili jste byt v roce 2022 za 4 000 000 Kč, rekonstrukce za 500 000 Kč, prodej v roce 2026 za 5 500 000 Kč. Časový test 10 let nesplňujete:
- Příjem: 5 500 000
- Výdaje: 4 000 000 + 500 000 = 4 500 000
- Základ daně: 1 000 000
- Daň 15 %: 150 000 Kč
Dokumentace a doklady
Pro prokázání výdajů archivujte:
- Kupní smlouvu z nabytí (kopie z katastru)
- Faktury z rekonstrukcí (i drobné — výměny oken, fasáda)
- Doklady o úhradě faktur (výpisy z banky)
- Smlouva s realitní kanceláří a faktura na provizi
- Znalecký posudek (pokud byl pořízen)
- Případně doklad o trvalém pobytu pro osvobození bydlením (potvrzení z evidence obyvatel)
Doklady uchovávejte minimálně po dobu vlastnictví + 3 roky po prodeji. U významných investic do nemovitosti doporučujeme archivaci 10 let.
Přiznání daně z prodeje
Příjem z prodeje patří do daňového přiznání za rok prodeje (kdy dojde k zápisu vlastnictví do katastru, ne kdy byla podepsána smlouva). Postupy:
- Příjem uvedete v § 10 jako ostatní příjem
- Výdaje v příslušné kolonce
- Daň se promítne do celkové daňové povinnosti
- Při osvobozeném prodeji nad 5 mil. Kč musíte oznámit finančnímu úřadu (formulář na MOJE daně) do konce lhůty pro podání přiznání
Oznamovací povinnost u osvobozeného příjmu nad 5 mil. — pokuta za nepodání 0,1 % z příjmu, max 500 000 Kč. Často přehlížená povinnost.
Speciální situace
Společné jmění manželů (SJM): pokud nemovitost spadá do SJM, prodej se daňově dělí podle vlastnictví. Při osvobození bydlením stačí, že v ní žil jeden z manželů minimálně 2 roky.
Dědictví: doba vlastnictví zůstavitele se započítává. Dědíte-li po rodičích vlastnících dům 30 let, prodáte hned osvobozeně.
Darování: doba vlastnictví darujícího se započítává jen pro rodinné dárce (rodič, dítě, sourozenec, manžel). Při darování od kamarádky se časový test začíná počítat dnem darování.
Vypořádání po rozvodu: pokud dostanete polovinu nemovitosti z SJM, doba vlastnictví zůstává od původního nabytí v SJM. Při následném prodeji časový test pokračuje plynule.
Praktická doporučení
- Před prodejem si spočítejte časový test — pokud chybí pár měsíců do 10 let (resp. 5 let), zvažte odklad prodeje.
- Pokud máte krátkou držbu, ale dlouhé bydlení v nemovitosti, doložte trvalý pobyt — osvobození bydlením je rychlejší cesta než časový test.
- Při rekonstrukcích archivujte všechny faktury — i 10 let staré dokumenty se hodí pro odečet výdajů.
- U investičních nemovitostí (pronájem) zvažte převod do osobního vlastnictví min. 2 roky před prodejem — může to umožnit osvobození časovým testem.
- Při osvobozeném prodeji nad 5 mil. Kč nezapomeňte na oznamovací povinnost — pokuta až 500 000 Kč.