Daň z nemovitých věcí 2026: výpočet, koeficienty, splatnost

Předmět daně

Dani z nemovitých věcí podléhají:

• Pozemky — orná půda, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesy, vodní plochy, zastavěné plochy, ostatní plochy
• Stavby — obytné domy, rekreační objekty, garáže, podnikatelské budovy, stavby pro průmysl/zemědělství
• Jednotky — byty a nebytové prostory v bytovém domě

Z daně jsou osvobozeny mj. pozemky a stavby ve vlastnictví obcí (na jejich území), církví, škol, kulturních památek a stavby sloužící bezprostředně k zemědělské či lesní výrobě.

Daň platí vlastník k 1.1. zdaňovacího období. Pokud dojde ke změně vlastnictví během roku, daň zaplatí ten, kdo byl vlastníkem k 1.1. Pokud nemovitost prodáte, kromě této daně řešíte i daň z příjmů z prodeje (případně osvobození časovým testem).

Výpočet daně — základní vzorec

Daň se počítá jako:

Základ daně × sazba × koeficient (obecní + místní)

Pro různé typy nemovitostí platí různé základní sazby. Vybrané příklady (sazby se mohou v 2026 mírně lišit, ověřte v aktuálním zákoně):

• Orná půda, vinice, chmelnice: 1,35 % průměrné ceny půdy
• Stavební pozemek: 3,50 Kč/m²
• Obytný dům (zastavěná plocha): 3,50 Kč/m² (zákonný základ)
• Byt nebo nebytový prostor (jednotka): 3,50 Kč/m² podlahové plochy × koeficient 1,22
• Stavba pro podnikání: 12 Kč/m² (zemědělství) až 18 Kč/m² (průmysl, ostatní podnikání)
• Garáž: 12 Kč/m²
• Rekreační objekt: 8 Kč/m²

Tyto sazby se navyšují o 0,75 Kč/m² za každé další nadzemní podlaží (kromě podlaží přízemního) u obytných staveb.

Koeficienty obce

Obecní koeficient odráží polohu nemovitosti a velikost obce. Hodnota:

• 1,0 — obec do 1 000 obyvatel
• 1,4 — obec 1 000 – 6 000 obyvatel
• 1,6 — obec 6 000 – 10 000 obyvatel
• 2,0 — obec 10 000 – 25 000 obyvatel
• 2,5 — obec 25 000 – 50 000 obyvatel
• 3,5 — obec nad 50 000 obyvatel, Františkovy Lázně, Mariánské Lázně, Poděbrady, Luhačovice
• 4,5 — Praha

Obec si může vlastní obecně závaznou vyhláškou snížit nebo zvýšit koeficient o jeden stupeň. Dále může zavést místní koeficient (1,1 až 5,0), kterým se násobí celá vyměřená daň. Aktuální koeficient ověříte na webu obce nebo přímo na Finanční správě ČR.

Kdy podat přiznání

Přiznání k dani z nemovitých věcí se podává jen v případě změny oproti předchozímu roku. Hlavní situace, kdy je třeba přiznání podat:

• Nabytí nemovitosti (koupě, darování, dědictví, vklad do obchodního majetku)
• Pozbytí nemovitosti (prodej, darování, vyřazení z obchodního majetku)
• Změna druhu pozemku nebo stavby (např. rekolaudace, přístavba)
• Změna výměry (rozdělení/sloučení parcel)
• Změna využití (např. byt na nebytový prostor)

Termín: do 31.1. roku, ve kterém daň poprvé platíte (pokud změna nastala v předchozím roce). Pro rok 2026 je posledním dnem 2.2.2026, protože 31.1. je sobota.

Pokud žádná změna nenastala, neoznamujete nic — finanční úřad pošle automaticky platební výměr na základě posledního přiznání.

Termíny placení daně

Daň je splatná:

• Do 5 000 Kč — jednorázově do 1.6.2026 (31.5. je neděle)
• Nad 5 000 Kč — ve dvou splátkách: do 1.6.2026 a do 30.11.2026
• Provozovatelé zemědělství a chovu ryb — odlišný kalendář, první splátka do 31.8., druhá do 30.11.

Platit lze i jednorázově celou částku do 1.6. — zákon umožňuje předčasné zaplacení. Vyhnete se tím zapomenutí druhé splátky v listopadu (typický důvod pro penále).

Finanční úřad obvykle nezasílá výzvu k zaplacení — máte povinnost zaplatit sami. Vyúčtování se posílá jen jednou (po podání přiznání nebo automaticky při založení dotčené nemovitosti).

Daň po koupi, prodeji nebo dědictví

Klíčové pravidlo: rozhodující je vlastnictví k 1.1. zdaňovacího období. Konkrétní scénáře:

• Koupě nemovitosti v lednu 2026: daň za 2026 platí původní vlastník, kupec poprvé až za 2027 (přiznání podá do 31.1.2027).
• Prodej nemovitosti v listopadu 2025: daň za 2026 platí nový vlastník. Pokud původní vlastník zaplatil zálohu jako součást vyúčtování, vrátí mu ji finanční úřad.
• Dědictví v průběhu roku: dědic se stává vlastníkem ke dni smrti zůstavitele. Daň za rok dědictví zaplatí dle stavu k 1.1. (tj. zůstavitel nebo dědic, podle data smrti vs 1.1.). Přiznání podá dědic do 31.1. následujícího roku.

Sankce a opravy

Při pozdním podání přiznání hrozí pokuta dle § 250 daňového řádu — 0,05 % stanovené daně za každý den, min. 500 Kč. Detailněji v článku Pokuty za pozdní podání daní 2026.

Pokud zjistíte chybu v dříve podaném přiznání:

• Před vyměřením daně — podejte opravné přiznání (nahrazuje původní)
• Po vyměření daně — podejte dodatečné přiznání (mění jen rozdíl)

U dodatečného přiznání se z případného doplatku počítá úrok z prodlení od původního termínu — finanční úřad ale obvykle při dobrovolné opravě úrok promíjí.

Praktická doporučení

• Při koupi nebo prodeji nemovitosti si vždy poznamenejte do diáře povinnost přiznání v lednu příštího roku — typicky se na to zapomíná uprostřed dalších starostí spojených se stěhováním.
• U dvou splátek (nad 5 000 Kč) nastavte kalendářní upozornění na 25.11. — listopadová splátka je nejčastější příčina penále.
• Před podáním přiznání ověřte aktuální obecní a místní koeficient na webu finanční správy — některé obce mění koeficient meziročně.
• Pokud jste spoluvlastník, jeden ze spoluvlastníků může podat přiznání za celý objekt nebo si dohodnete poměrné podání — koordinace předem ušetří zmatek.
• Pokud nemovitost pronajímáte, daň z nemovitých věcí je při skutečných výdajích uznatelná jako výdaj v § 9.
• U krátkodobého pronájmu (Airbnb) spadáte do podnikání — daň z nemovitých věcí je daňový výdaj § 7.